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Endeudamiento para adquisición de inmuebles

By   /  septiembre 11, 2014  /  No Comments

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deudas hipotecarias

Endeudamiento para adquisición de inmuebles

Los préstamos en unidades indexadas (UI)

Sin lugar a dudas, los préstamos en UI están de moda a la hora de solicitar un préstamo para comprar una vivienda. Y creemos que es una moda que vino para quedarse ya que la inflación es un constante problema que no puede resolver una tasa de interés bancaria en moneda nacional. Resulta muy difícil que un banco pueda pronosticar con acierto la evolución del IPC por un largo período de tiempo como lo requiere este tipo de préstamos para inmuebles. Si el banco nos ofreciera un préstamo en pesos a largo plazo nos tendría que cobrar una tasa de interés muy alta para cubrirse de un futuro incremento en los niveles de inflación del país. Tampoco parece muy razonable endeudarse en dólares ya que la mayoría de los uruguayos perciben sus ingresos en pesos y una devaluación importante podría imposibilitarlos de pagar las cuotas del préstamo asumidas. De esta forma surge esta nueva modalidad de endeudamiento en nuestro país utilizando la Unidad Indexada. La UI es un índice que adquiere su primer valor el 1ero. de junio de 2002 (en plena crisis) y se basa pura y exclusivamente en la inflación, pero con la particularidad de que adquiere un valor único para cada día del mes incluyendo sábados y domingos. Si necesitamos el valor de la UI podemos obtenerlo en la web del Instituto Nacional de Estadística (INE) en el siguiente link:

http://www.ine.gub.uy/banco%20de%20datos/ui/Unidad%20Indexada.xls

¿Como calcula el Instituto Nacional de Estadística el valor diario de la UI?

En los primeros 5 días hábiles de cada mes, el INE publica el valor del Índice de Precios al Consumo (IPC) del mes anterior, el cual refleja la inflación promedio de los uruguayos según la variación de los precios de una determinada canasta de bienes y servicios. Esa inflación es tomada por la Unidad Indexada que se actualizará automáticamente por los siguientes treinta días aproximadamente cumpliendo con el crecimiento que arrojó el IPC. Entonces, para saber a qué ritmo crecerá la Unidad Indexada en determinado mes solo hay que esperar a que se publique el IPC del mes anterior.

De lo anterior se puede inferir que la UI sigue a la inflación pero con un mes de retraso, el IPC de setiembre condicionó la UI de octubre, y cuando sepamos el IPC de octubre entonces sabremos la variación de la UI de noviembre, y así sucesivamente.

¿Entonces, que pasa con los préstamos en UI?

Supongamos que adquirimos en el presente año una deuda a 15 años, con una cuota mensual en UI equivalente a diez mil pesos uruguayos cuando solicitamos el préstamo. Utilizando una inflación del orden del 8% anual y una cuota inicial de diez mil pesos, ese importe de arranque aumentará todos los meses de forma tal que dentro de un año la cuota rondará los diez mil ochocientos pesos. Y el segundo año ya estará en once mil setecientos pesos aprox. Si la inflación se mantiene en un 8% durante los próximos 15 años, la cuota en el último año del préstamo rondará los treinta mil pesos.

Se aprecia entonces el cuidado que hay que tener cuando uno asume un préstamo en Unidades Indexadas. Muchas veces se comete el error de pensar que los sueldos o ingresos se ajustarán como mínimo a la inflación y esto no es exacto. En primer lugar, la UI se ajusta todos los días mientras que los sueldos se ajustan semestralmente o anualmente. Cuando mayor sea la inflación, mayor será el problema financiero por este desfasaje. En segundo lugar, nadie nos puede asegurar que nuestros ingresos seguirán a la inflación en períodos de crisis. Hay períodos complicados que implican una pérdida del salario real como ocurrió a principios de este siglo. Y si nuestros ingresos no dependen de un salario, el riesgo puede ser aún mayor debido a que estos ingresos actuales quizás se ajusten por otros factores diferentes a la inflación que mide el IPC. Como ejemplo podemos citar a los ingresos de la actividad agropecuaria que se ajustan básicamente por determinados precios internacionales y por el valor del dólar.

¿Es riesgoso entonces endeudarse en UI?

Siempre existen riesgos al asumir una deuda más allá del instrumento de ajuste utilizado debido a que el banco nos pide garantías que debemos entregar si no cumplimos con la deuda y que además estamos gastando a cuenta de futuros ingresos. Pero el riesgo es parte de la vida y como siempre se torna fundamental la responsabilidad de cada uno a la hora de la toma decisiones. Lo importante es tomar conciencia de lo dicho anteriormente y dejar un margen en el presupuesto personal o familiar cuando fijamos la cuota a pagar. Dicho margen tiene que ser mayor cuanto más largo sea el período del préstamo. De esta manera tenemos un “aire” para eventuales futuros aumentos de la UI en períodos difíciles de la economía. Esto se traduce en solicitar préstamos razonables que se adapten a nuestras posibilidades y por lo tanto tener claro nuestro tope de deuda antes de salir a buscar una vivienda.

En la actualidad no hay muchas alternativas a la UI ya que endeudarse en dólares teniendo ingresos en pesos es aún más riesgoso, pues el tipo de cambio en Uruguay es flexible y puede ajustarse fuertemente en períodos de crisis comprometiendo nuestra capacidad de repago del préstamo (podemos recordar la crisis del 2002 como un buen ejemplo). Por otro lado, si quisiéramos adquirir una deuda fija en $, ya dijimos que la entidad financiera se cubriría tanto de posibles aumentos de la inflación que nos obligaría a pagar una tasa de interés muy alta convirtiendo a la cuota fija a pagar mensualmente en un monto muy elevado.

El BHU ha utilizado para actualizar las cuotas de sus deudores la Unidad Reajustable (UR) que en vez de ajustarse por la inflación se ajusta por la variación del índice medio de salarios. Cuando estamos en períodos de crecimiento de la economía con salarios que se incrementan por arriba de la inflación, la UR nos castiga fuertemente (más que la UI) y es justamente lo que está pasando desde que salimos de la crisis del 2002. Pero ante una eventual futura caída de los salarios reales, la UR resultaría más conveniente que la UI. La decisión sobre que unidad de ajuste es la mejor tiene que ver entonces por las expectativas personales sobre el futuro de la economía uruguaya. Si uno piensa que hay una probabilidad significativa de un fuerte deterioro de la economía en los próximos años debería preferir la UR si nos dan la opción de elegir. Por el contrario, si el deudor tiene una fuerte convicción de que los salarios seguirán creciendo por arriba de la inflación entonces debe optar por la UI.

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